2025年房地产监管法颁布后的房地产开发资金托管账户：对买家有何改变？

简要解释阿曼在苏丹国第 79/2025 号皇家法令颁布房地产监管法后，房地产开发项目中的资金托管账户，以及它对期房买家的意义。

如果您正在考虑在阿曼苏格兰王国购买一套期房，您要问的最重要的法律问题不是关于设计，也不是关于交付日期，而是在你付款后，你的钱去了哪里。

这个答案在 2026 年发生了变化。苏丹国第 79/2025 号皇家法令颁布了《房地产监管法》，并于 2026 年 3 月正式生效。该法将原本分散在各个独立制度中的内容整合为一部统一的立法：房地产开发、期房销售、资金托管账户、共用部分、业主联合会、房地产经纪与评估。

本文解释了这对支付了尚未建造项目首付款的人来说意味着什么。

新法律废除了什么？

在谈论新内容之前，有必要澄清哪些内容已不再有效。第 79/2025 号皇家法令废除了三个先前的制度：

房地产经纪监管法（第 78/1986 号皇家法令）
公寓和楼层所有权制度（第 48/1989 号皇家法令）
房地产开发项目资金托管账户制度（第 30/2018 号皇家法令）

因此，任何提及 2018 年资金托管账户制度作为当前管理框架的文章或咨询都已经过时。现在的法律依据是新法。

关于过渡期的重要说明：该法令规定，住房和城市规划大臣应在法案生效之日起一年内（即大约到 2027 年 3 月）发布该法的实施细则。在细则发布之前，现有的规章和决定（包括第 72/2019 号大臣决定）在不与新法冲突的范围内继续有效。这意味着一些具体数字仍在过渡期中，必须针对每个项目进行单独核实。

什么是资金托管账户？

资金托管账户（Escrow）是一个以项目名义而非开发商名义开设的银行账户，买家的分期付款和项目融资将存入其中，且只有在满足特定条件并与施工进度挂钩的情况下才能支取。

核心理念很简单：将项目资金与公司资金分离开来。这样，您的付款就不会与开发商的一般账户混淆，也不会被用于其他项目或与您的单位无关的费用，而是被专款专用。

如果项目分期进行，则每一期都有其独立的账户。

新法律规定了什么？

该法专门用一章规定了资金托管账户（第 28–37 条）。对买家而言最突出的几点是：

经部委批准开设和关闭账户。 开发商不能自行开设或关闭资金托管账户；必须获得住房和城市规划部的批准。此外，必须在颁发项目许可证之前提交资金托管账户协议的副本。

开发商自身的资金投入。 开发商必须在获得许可前存入项目总成本的一定比例，土地价值或实际执行的工程可计入其中。如果开发商获得了项目的银行融资，该融资应直接支付到资金托管账户，而不是公司的账户。

支取资金必须凭工程完工证书。 账户资金的支取须根据项目顾问批准的完工证书进行。如果该部证实证书数据不正确，该部有权由开发商出资指定另一位顾问，并向银行书面指示拒绝支付任何后续款项。

独立审计。 该部可以指派一名经认证的审计师来审查开发商的记录和账户文件。

交付后保留一定比例。 开发商有义务在资金托管账户中保留一部分单位销售额，交付后保留一年，作为处理缺陷的保证。

保护资金免受开发商债权人的追索。 从买家的角度来看，这是整章中最有力的一条：作为破产法的例外，存入资金托管账户的金额不得为了开发商债权人的利益而被扣押。也就是说，公司的财务困境不会使您的付款成为其债权人分割的财产的一部分。

项目陷入困境。 如果期房项目由于任何原因陷入困境，项目顾问必须在 30 天内向该部提交详细报告，以便该部研究原因并寻求解决办法，或将案件提交给主管司法机关。

需要坦率澄清的一点： 交付后的保留比例法律并未给出具体数字；根据截至目前的公开信息，它留给了尚未发布的实施细则。广泛流传的 5% 的比例可以追溯到废除制度下发布的第 72/2019 号大臣决定，该决定具有过渡效力，而非根据新法。因此，请避免将具体比例直接归咎于 2025 年法律，并询问适用于您特定项目的比例。

三个阶段的许可

在实际操作中，对买家最有用的是了解开发商要经历三个独立的许可关卡：

房地产开发活动执照 — 未经该部许可不得开展该活动，该部将建立获得执照的开发商名册。
项目执照 — 未经许可不得建立项目，在此之前需提交资金托管账户协议。
广告和营销许可证 — 未经该部许可，禁止在境内对本地或国际项目进行广告、推广或营销。

直接的含义是：您看到的广告本身必须获得许可。如果卖家无法凭文件证明第一阶段和第二阶段，那么您面对的是一个警告信号，而不是行政细节。

该法还规定建立一个供公众查阅的项目名册——这是付款前必须使用的直接核查工具。

期房销售：三项额外保护

开发商必须是法人。 个人不得出售期房。

框架之外的处置无效。 除经批准的期房销售合同外，在项目完成之前将单位所有权转让给买家的任何合同均无效。这一条款专门针对“副协议”。

在初步房地产登记册中进行登记。 分割的单位应在初步房地产登记册中登记，除非在该登记册中登记，否则对这些单位的任何处置均无效。开发商承诺随后将登记转移到房地产登记册，而无需买方承担超出官方费用的任何款项。

**2026 年 5 月 18 日起生效的第 56/2026 号皇家法令颁布的《房地产登记册法》**进一步加强了这一点，该法赋予了初步登记和电子所有权契据完全的法律效力。

缺陷保证：十年而非一年

很容易将两个完全不同的数字混淆：

交付后在托管账户中进行一年的现金保留，以处理缺陷。
开发商对项目建筑物和基础设施中重大缺陷的十年保证，自交付单位之日起计算。

前者是短期流动性工具，后者是长期法律承诺。第一年的结束并不意味着您对建筑缺陷的权利失效。

如果开发商陷入困境或项目被取消怎么办？

这里需要明确而不是安抚。当开发商陷入困境或项目取消时，法律并未赋予买家自动解除合同并退还全款的明确权利。其机制是间接的：顾问在 30 天内提交报告，该部有权暂停支付，托管账户资金免受开发商债权人的侵害，而对于违约时双方权利的细节则交由尚未发布的实施细则处理。

这并没有降低现有保护的价值，但这意味着您与开发商的合同条款非常重要。请仔细阅读延误和取消条款，不要假设法律会涵盖合同遗漏的内容。

处罚：为什么对买家重要？

法律对以下违规行为处以一年至三年监禁，并处以 10,000 至 100,000 阿曼里亚尔的罚款：无证开展活动或建立项目、未经授权的广告、非法提取托管账户资金以及提交不真实的财务报告。无证从事房地产经纪或评估活动的处罚也包括监禁和罚款，此外还有行政处罚，包括警告、暂停或吊销执照以及累犯时加倍的罚款。

对非法提取账户资金的刑事处罚，正是将资金托管账户从银行业务安排转变为实际保障的关键所在。

有资金托管账户就意味着项目没有风险吗？

不是。资金托管账户监管资金流向，但不保证施工质量、不保证交付日期、不保证投资回报，也不保证市场走势对您有利。

法律合规的项目可能会因技术、合同或市场原因而延误。因此，即使拥有所有的监管保障，审查开发商及其过往记录、执行能力和切合实际的付款时间表仍然是必不可少的。

买家在付款前应该问什么？

开发商是否在持牌开发商名册中登记？请索取许可证号。
项目是否获得许可，是否在面向公众的项目名册中登记？
您看到的广告是否经过授权？
是否为项目开立了资金托管账户？在哪家银行？以谁的名义？
我的付款具体会进入哪个账户？请以书面形式索取账号。
付款时间表是什么？它是如何与施工阶段挂钩的？
批准完工证书的项目顾问是谁？
适用于该特定项目的交付后保留比例是多少？
单位是否已在初步房地产登记册中登记？
合同中的延误和取消条款是什么？商定的处理方式是什么？
如果回答是口头的或模糊的，问题就不在问题本身。

值得停下来思考的迹象

要求将款项转入个人账户或以公司名义而非项目名义开设的账户。
以“价格上涨前”为由施压付款，同时推迟交付文件。
无法出示项目许可证或证明在名册中登记。
使用诸如“有保障”或“固定回报”之类而没有明确担保方和明确期限的词语的广告。
没有明确延误或取消条款的合同。

旧项目或其他类型的交易怎么办？

并非每笔房地产交易都是期房销售。从个人业主处购买现房、注册土地或完属项目中的房产，受制于不同的途径，其中可能根本没有资金托管账户。

同样，在新法生效之前获得许可的项目可能处于过渡期。因此，您应该向住房和城市规划部或法律专业人士核实您的具体项目，而不是将一般信息套用到某个交易上。

这对整个市场有何益处？

良好的监管不仅保护买家。认真的开发商受益于一个将他们与不合规者区分开来的框架，银行在项目融资中获得更高的透明度，市场获得了吸引更广泛投资的信心。

住房和城市规划部于 2026 年 7 月指出，截至 2026 年 6 月底，已有超过 190 家房地产公司在该部登记，纳入了涵盖开发、经纪、业主联合会和资金托管账户的监管体系。

总结

2025 年《房地产监管法》将资金托管账户从独立制度转变为统一立法框架内的一个章节，并通过资金免受开发商债权人侵害、三阶段许可、公开项目名册、十年建筑保证以及对非法提取资金的刑事处罚来加强这一制度。

但部分数字细节仍在等待实施细则。这意味着 2026 年的买家在比一年前更强大的框架下运作，但他们仍然需要逐个项目、逐个文件进行核实。

保护与风险警示的区别

区分法律禁止的内容和仅向您发出警示的内容非常有用。法律禁止无证开展活动、禁止未经授权的广告、禁止从账户中非法提取资金，并宣布框架之外的处置无效。但它不能阻止糟糕的选址、过高的价格或对租金的乐观估计。

监管保护是地基而不是天花板。从这里开始，然后再加上您自己的审查。

警告： 这是总体解释，并非对法律或其细则的法律解释。适用的数字和比例可能会随着实施细则的发布而改变。请向住房和城市规划部或通过法律专业人士核实适用于您特定项目的现行要求。