Эскроу-счет в девелопменте после Закона о регулировании недвижимости 2025 года: что изменилось для покупателя?

Простое объяснение эскроу-счетов в проектах недвижимости в Омане после принятия Закона о регулировании недвижимости на основании Султанского декрета № 79/2025 и того, что это означает для покупателя объекта на этапе котлована.

Если вы планируете купить юнита на этапе котлована в Султанате Оман, то самый важный юридический вопрос, который вы зададите, будет касаться не дизайна и не срока сдачи, а того, куда уходят ваши деньги после их выплаты.

Ситуация изменилась в 2026 году. Был принят Закон о регулировании недвижимости на основании Султанского декрета № 79/2025, вступивший в силу в марте 2026 года, который объединил в единый законодательный акт то, что ранее было распределено по отдельным положениям: девелопмент недвижимости, продажи на этапе котлована, эскроу-счета, общие зоны, ассоциации собственников, брокерскую деятельность и оценку недвижимости.

Эта статья объясняет, что это означает на практике для того, кто вносит первый взнос за еще не построенный проект.

Что отменил новый закон?

Прежде чем говорить о новом, важно прояснить то, что больше не действует. Султанский декрет № 79/2025 отменил три прежних регламента:

Закон о регулировании брокерской деятельности в сфере недвижимости (Султанский декрет № 78/86)
Положение о собственности на квартиры и этажи (Султанский декрет № 48/89)
Положение об эскроу-счетах для проектов недвижимости (Султанский декрет № 30/2018)

Поэтому любая статья или консультация, ссылающаяся на положение об эскроу-счетах 2018 года как на действующую основу, устарела. Теперь основным документом является новый закон.

Важное примечание о переходном периоде: декрет постановил, что Министр жилищного строительства и городского планирования выпустит исполнительный регламент к закону в течение года с даты его вступления в силу — то есть примерно до марта 2027 года. До его выпуска существующие правила и решения (включая министерское решение № 72/2019) продолжают действовать в той мере, в какой они не противоречат новому закону. Это означает, что некоторые цифровые детали все еще находятся в переходном состоянии и должны проверяться для каждого проекта отдельно.

Что такое эскроу-счет простыми словами?

Эскроу-счет — это банковский счет, открываемый на имя проекта, а не девелопера, на который вносятся платежи покупателей и финансирование проекта, и с которого средства расходуются только на определенных условиях, связанных с ходом строительства.

Основная идея проста: отделить средства проекта от средств компании. Вместо того чтобы ваш платеж смешивался с общими счетами девелопера и использовался в другом проекте или на расходы, не имеющие отношения к вашему юниту, он остается заблокированным для одной конкретной цели.

Если проект реализуется очередями, то у каждой очереди есть свой независимый счет.

Каковы требования нового закона?

Закон отводит под эскроу-счета целую главу (статьи 28–37). Главное для покупателя:

Открытие и закрытие счета с одобрения министерства. Девелопмент не может самостоятельно открыть или закрыть эскроу-счет; требуется одобрение Министерства жилищного строительства и городского планирования. Также необходимо предоставить копию соглашения об эскроу-счете до выдачи лицензии на проект.

Финансовый вклад самого девелопера. Девелопер обязан внести процент от общей стоимости проекта до получения лицензии, причем стоимость земли или фактически выполненных работ может быть зачтена в этот объем. Если девелопер получает банковское финансирование для проекта, то финансирование выплачивается напрямую на эскроу-счет, а не на счет компании.

Выплаты привязаны к сертификату о завершении работ. Средства со счета выплачиваются на основании сертификата о выполнении работ, утвержденного консультантом проекта. Если министерство установит, что данные в сертификате неверны, оно имеет право назначить другого консультанта за счет девелопера и направить письменные инструкции банку воздержаться от любых последующих выплат.

Независимый аудит. Министерство может назначить аккредитованного аудитора для проверки отчетности девелопера и документации по счету.

Удержание процента после сдачи. Девелопер обязан удерживать процент от стоимости проданных юнитов на эскроу-счете в течение года после сдачи в качестве гарантии устранения дефектов.

Защита средств от кредиторов девелопера. И с точки зрения покупателя это самая весомая статья всей главы: в качестве исключения из закона о банкротстве средства на эскроу-счете не подлежат аресту в пользу кредиторов девелопера. То есть финансовые проблемы компании не делают ваши платежи частью конкурсной массы, которую делят ее кредиторы.

Заморозка проекта. Если продажа объектов на этапе котлована останавливается по любой причине, консультант проекта обязан предоставить подробный отчет министерству в течение 30 дней, чтобы министерство изучило причины, попыталось их устранить или передало дело в компетентный суд.

Момент, который следует прояснить прямо: закон не указывает конкретную цифру для процента удержания после сдачи; она оставлена на усмотрение исполнительного регламента, который на текущий момент еще не издан. Широко циркулирующий показатель в 5% восходит к министерскому решению № 72/2019, изданному в рамках отмененного регламента, и действует временно, а не на основании нового закона. Поэтому избегайте тех, кто привязывает конкретный процент непосредственно к закону 2025 года, и уточняйте процент, применяемый именно к вашему проекту.

Лицензирование в три этапа

Один из самых практичных для покупателя выводов заключается в том, что девелопер проходит три отдельные лицензионные стадии:

Лицензия на осуществление деятельности по девелопменту недвижимости — осуществление деятельности без лицензии министерства запрещено, и министерство ведет реестр лицензированных девелоперов.
Лицензия на проект — строительство проекта без лицензии запрещено, ей предшествует предоставление соглашения об эскроу-счете.
Разрешение на рекламу и маркетинг — закон запрещает рекламировать, продвигать или продавать объекты на территории Султаната (для местных или зарубежных проектов) без разрешения министерства.

Прямой смысл: реклама, которую вы видите, сама по себе должна быть лицензирована. Если продавец не может документально подтвердить первый и второй этапы, перед вами красный флаг, а не административная деталь.

Закон также предусматривает создание реестра проектов, доступного для общественности — это инструмент прямой проверки, которым необходимо воспользоваться перед оплатой.

Продажи на этапе котлована: три дополнительные гарантии

Девелопер должен быть юридическим лицом. Физическим лицам запрещено продавать объекты на этапе котлована.

Сделки вне установленных рамок недействительны. Любой договор, передающий право собственности на юнит покупателю до завершения проекта, является недействительным, за исключением утвержденных договоров долевого участия. Эта статья направлена именно против «боковых соглашений».

Регистрация в предварительном реестре недвижимости. Выделенные юниты регистрируются в предварительном реестре недвижимости, и любые сделки с ними не имеют силы, если они там не зарегистрированы. Девелопер обязан впоследствии переоформить регистрацию в официальном реестре недвижимости без возложения на покупателя каких-либо расходов, превышающих официальные пошлины.

Это было подкреплено Законом о реестре недвижимости, принятым Султанским декретом № 56/2026 и действующим с 18 мая 2026 года, который наделил предварительный реестр и электронные свидетельства о праве собственности полной юридической силой.

Гарантия на дефекты: десять лет, а не один год

Легко спутать два совершенно разных показателя:

Денежное удержание на один год на эскроу-счете после сдачи для устранения дефектов.
Гарантия девелопера на существенные дефекты здания и базовой инфраструктуры проекта сроком на десять лет с даты передачи юнита.

Первое — это инструмент краткосрочной ликвидности, второе — долгосрочное юридическое обязательство. Истечение первого года не означает прекращение вашего права на устранение строительных дефектов.

Что если девелопер столкнулся с проблемами или проект отменен?

Здесь требуется ясность вместо ложного успокоения. Закон не дает покупателю прямого права на автоматическое расторжение договора и возврат полной суммы в случае проблем у девелопера или отмены проекта. Его механизм носит косвенный характер: отчет консультанта в течение 30 дней, полномочия министерства приостанавливать выплаты, защита средств счета от кредиторов девелопера, а вопросы распределения прав сторон при нарушении обязательств передаются в исполнительный регламент, который еще не вышел.

Это не умаляет ценности существующих гарантий, но означает, что условия вашего договора с девелопером остаются крайне важными. Внимательно читайте пункты о задержках и отмене и не рассчитывайте на то, что закон покроет то, о чем в договоре забыли упомянуть.

Ответственность: почему это важно для покупателя?

Закон предусматривает наказание в виде лишения свободы на срок от одного года до трех лет и штраф от 10 000 до 100 000 оманских риалов за такие нарушения, как ведение деятельности или возведение проекта без лицензии, несанкционированная реклама, незаконное снятие средств с эскроу-счета и предоставление недостоверной финансовой отчетности. Наказание за осуществление брокерской деятельности или оценки недвижимости без лицензии также включает тюремное заключение и штрафы, в дополнение к административным санкциям, включая предупреждения, приостановление или аннулирование лицензии и штрафы, удваиваемые при повторных нарушениях.

Наличие уголовной ответственности за незаконное снятие средств со счета — это то, что превращает эскроу-счет из банковской процедуры в реальную гарантию.

Означает ли наличие эскроу-счета, что проект полностью лишен рисков?

Нет. Эскроу-счет регулирует движение денежных средств, но он не гарантирует качество строительства, срок сдачи, инвестиционную доходность или то, что рынок двинется в вашу пользу.

Проект, соблюдающий закон, все равно может задержаться по техническим, контрактным или рыночным причинам. Поэтому проверка девелопера, его послужного списка, строительного потенциала и реалистичности графика платежей остается необходимой даже при наличии всех регуляторных гарантий.

О чем покупатель должен спросить перед оплатой?

Зарегистрирован ли девелопер в реестре лицензированных девелоперов? Запросите номер лицензии.
Лицензирован ли проект и внесен ли он в общедоступный реестр проектов?
Имеет ли реклама, которую вы видели, соответствующее разрешение?
Открыт ли эскроу-счет для проекта, в каком банке и на чье имя?
На какой именно счет поступит мой платеж? Запросите номер счета в письменном виде.
Каков график платежей и как он привязан к этапам строительства?
Кто является консультантом проекта, утверждающим сертификаты о выполнении работ?
Каков процент удержания после сдачи, применяемый именно к этому проекту?
Зарегистрирован ли юнит в предварительном реестре недвижимости?
Каковы пункты о задержках и отмене в договоре и какие средства правовой защиты согласованы?

Если ответы даются устно или звучат расплывчато, проблема не в вопросе.

Тревожные сигналы, на которые стоит обратить внимание

Требование перевести средства на личный счет или счет компании, а не на имя проекта.
Давление с целью совершить платеж «до повышения цен» при одновременном затягивании с передачей документов.
Невозможность предъявить лицензию на проект или подтвердить регистрацию в реестре.
Реклама, использующая слова вроде «гарантировано» или «фиксированная доходность» без указания конкретного гаранта и четких сроков.
Договор без четкого пункта о задержках или отмене.

Как насчет старых проектов или других видов сделок?

Далеко не каждая сделка с недвижимостью является продажей на этапе котлована. Покупка готового юнита у частного собственника, зарегистрированного земельного участка или недвижимости в завершенном проекте регулируется по другим направлениям, где эскроу-счета может вообще не быть.

Кроме того, проекты, получившие лицензии до вступления в силу нового закона, могут находиться в переходном статусе. Поэтому следует уточнить информацию в Министерстве жилищного строительства и городского планирования или у юриста по поводу именно вашего проекта вместо применения общих сведений к конкретной сделке.

Какова польза для рынка в целом?

Грамотное регулирование защищает не только покупателя. Добросовестный девелопер выигрывает от условий, которые отличают его от несоблюдающих правила участников, банки получают большую прозрачность в финансировании проектов, а рынок обретает доверие, привлекающее более широкие инвестиции.

Министерство жилищного строительства и городского планирования отметило в июле 2026 года, что к концу июня 2026 года в министерстве было зарегистрировано более 190 компаний недвижимости в рамках регуляторной системы, охватывающей девелопмент, брокерскую деятельность, ассоциации собственников и эскроу-счета.

Заключение

Закон о регулировании недвижимости № 79/2025 перенес эскроу-счет из отдельного положения в главу единой законодательной базы, дополнив его защитой средств от кредиторов девелопера, тремя этапами лицензирования, открытым реестром проектов, десятилетней гарантией на строительство и уголовной ответственностью за незаконное снятие средств.

Однако часть цифровых деталей ожидает появления исполнительного регламента. Это означает, что покупатель в 2026 году действует в рамках более прочных механизмов, чем годом ранее, но все же нуждается в проверке каждого конкретного проекта и каждого документа.

Разница между защитой и предупреждением о рисках

Полезно различать то, что закон запрещает, и то, от чего он лишь предостерегает. Закон запрещает ведение деятельности без лицензии, несанкционированную рекламу, незаконное снятие средств со счета и признает недействительными сделки вне утвержденных рамк. Однако он не может предотвратить неудачный выбор локации, завышенную цену или чересчур оптимистичные арендные прогнозы.

Регуляторная защита — это фундамент, а не крыша. Вы начинаете с нее, а затем добавляете собственную проверку.

Предупреждение: Данный текст является общим описанием, а не юридическим толкованием закона или его регламента. Применяемые цифры и проценты могут измениться после выхода исполнительного регламента. Уточняйте требования, применимые именно к вашему проекту, в Министерстве жилищного строительства и городского планирования или у квалифицированного юриста.