حساب الضمان في التطوير العقاري بعد قانون التنظيم العقاري 2025: ما الذي تغيّر للمشتري؟

شرح مبسط لحساب الضمان في مشروعات التطوير العقاري في عُمان بعد صدور قانون التنظيم العقاري بالمرسوم السلطاني 79/2025، وما يعنيه للمشتري على الخارطة.

إذا كنت تفكر في شراء وحدة على الخارطة في سلطنة عُمان، فإن أهم سؤال قانوني ستطرحه ليس عن التصميم ولا عن موعد التسليم، بل عن أين تذهب أموالك بعد أن تدفعها.

الإجابة تغيّرت في 2026. فقد صدر قانون التنظيم العقاري بالمرسوم السلطاني رقم 79/2025 ودخل حيّز النفاذ في مارس 2026، ليجمع في تشريع واحد ما كان موزعًا على أنظمة منفصلة: التطوير العقاري، والبيع على الخارطة، وحساب الضمان، والأجزاء المشتركة، واتحادات الملاك، والوساطة والتقييم العقاري.

هذا المقال يشرح ما يعنيه ذلك عمليًا لمن يدفع دفعة أولى لمشروع لم يُبنَ بعد.

ما الذي ألغاه القانون الجديد؟

قبل الحديث عن الجديد، من المهم توضيح ما لم يعد ساريًا. ألغى المرسوم السلطاني 79/2025 ثلاثة أنظمة سابقة:

قانون تنظيم الوساطة في المجال العقاري (المرسوم السلطاني 78/86)
نظام ملكية الشقق والطوابق (المرسوم السلطاني 48/89)
نظام حساب الضمان لمشروعات التطوير العقاري (المرسوم السلطاني 30/2018)

لذلك فإن أي مقال أو استشارة تشير إلى نظام حساب الضمان لعام 2018 باعتباره الإطار الحاكم اليوم تكون قد تجاوزها الزمن. المرجع الآن هو القانون الجديد.

ملاحظة مهمة عن الوضع الانتقالي: نص المرسوم على أن يصدر وزير الإسكان والتخطيط العمراني اللائحة التنفيذية للقانون خلال عام من تاريخ العمل به — أي حتى مارس 2027 تقريبًا. وحتى صدورها، تستمر اللوائح والقرارات القائمة (ومنها القرار الوزاري 72/2019) في العمل بالقدر الذي لا تتعارض فيه مع القانون الجديد. وهذا يعني أن بعض التفاصيل الرقمية ما تزال في مرحلة انتقالية، ويجب التحقق منها لكل مشروع على حدة.

ما هو حساب الضمان ببساطة؟

حساب الضمان (Escrow) حساب مصرفي يُفتح باسم المشروع لا باسم المطور، تودع فيه دفعات المشترين وتمويلات المشروع، ولا يُصرف منه إلا وفق شروط محددة ومرتبطة بتقدم الإنشاء.

الفكرة الجوهرية بسيطة: فصل أموال المشروع عن أموال الشركة. فبدل أن تختلط دفعتك بحسابات المطور العامة وتُستخدم في مشروع آخر أو في مصروفات لا علاقة لها بوحدتك، تبقى محجوزة لغرض واحد.

وإذا كان المشروع على مراحل، فلكل مرحلة حسابها المستقل.

ماذا يشترط القانون الجديد؟

يخصص القانون فصلًا كاملًا لحساب الضمان (المواد 28–37). أبرز ما يعني المشتري:

فتح الحساب وإغلاقه بموافقة الوزارة. لا يستطيع المطور فتح حساب الضمان أو إغلاقه من تلقاء نفسه؛ يلزم موافقة وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. كما يجب تقديم نسخة من اتفاقية حساب الضمان قبل إصدار ترخيص المشروع.

مساهمة مالية من المطور نفسه. يلتزم المطور بإيداع نسبة من التكلفة الإجمالية للمشروع قبل الترخيص، ويجوز احتساب قيمة الأرض أو الأعمال المنفذة فعليًا ضمنها. وإذا حصل المطور على تمويل بنكي للمشروع، يُدفع التمويل مباشرة في حساب الضمان لا إلى حساب الشركة.

الصرف مرتبط بشهادة إنجاز الأعمال. الدفعات تُصرف من الحساب استنادًا إلى شهادة إنجاز يعتمدها استشاري المشروع. وإذا ثبت للوزارة أن بيانات الشهادة غير صحيحة، فلها تعيين استشاري آخر على نفقة المطور، وإصدار تعليمات كتابية للمصرف بالامتناع عن صرف أي دفعات لاحقة.

تدقيق مستقل. للوزارة تعيين مدقق حسابات معتمد لفحص سجلات المطور ومستندات الحساب.

احتجاز نسبة بعد التسليم. يلتزم المطور بإبقاء نسبة من قيمة مبيعات الوحدات في حساب الضمان لمدة عام بعد التسليم، كضمان لمعالجة العيوب.

حماية الأموال من دائني المطور. وهذه — من وجهة نظر المشتري — أقوى مادة في الفصل كله: استثناءً من قانون الإفلاس، لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في حساب الضمان لصالح دائني المطور. أي أن تعثر الشركة ماليًا لا يجعل دفعاتك جزءًا من الكتلة التي يقتسمها دائنوها.

تعثر المشروع. إذا تعثر مشروع البيع على الخارطة لأي سبب، يلتزم استشاري المشروع بتقديم تقرير واف للوزارة خلال 30 يومًا، لتدرس الوزارة الأسباب وتسعى إلى معالجتها أو تحيل الأمر إلى القضاء المختص.

نقطة يجب توضيحها بصراحة: نسبة الاحتجاز بعد التسليم لم يحددها القانون رقمًا؛ تركها للائحة التنفيذية التي لم تصدر بعد وفق ما هو منشور حتى تاريخه. ونسبة الـ5% المتداولة على نطاق واسع تعود إلى القرار الوزاري 72/2019 الصادر تحت النظام الملغى، وهي سارية انتقاليًا لا بموجب القانون الجديد. لذلك تجنّب من ينسب نسبة محددة إلى قانون 2025 مباشرة، واسأل عن النسبة المطبقة على مشروعك تحديدًا.

الترخيص على ثلاث مراحل

من أكثر ما يفيد المشتري عمليًا أن يعرف أن المطور يمر بثلاث بوابات ترخيص منفصلة:

ترخيص مزاولة نشاط التطوير العقاري — لا يجوز مزاولة النشاط دون ترخيص من الوزارة، وتنشئ الوزارة سجلًا لقيد المطورين المرخص لهم.
ترخيص المشروع — لا يجوز إقامة المشروع دون ترخيص، ويسبقه تقديم اتفاقية حساب الضمان.
تصريح الإعلان والتسويق — يحظر القانون الإعلان أو الترويج أو التسويق داخل السلطنة، للمشروعات المحلية أو الدولية، دون تصريح من الوزارة.

المعنى المباشر: الإعلان الذي تراه يجب أن يكون هو نفسه مرخصًا. وإذا لم يستطع البائع إثبات المرحلتين الأولى والثانية بمستند، فأنت أمام إشارة تحذير لا أمام تفصيل إداري.

كما ينص القانون على إنشاء سجل للمشروعات متاح للاطلاع من قبل الجمهور — وهو أداة تحقق مباشرة يجب استخدامها قبل الدفع.

البيع على الخارطة: ثلاث حمايات إضافية

المطور يجب أن يكون شخصًا اعتباريًا. لا يجوز لفرد أن يبيع على الخارطة.

التصرفات خارج الإطار باطلة. أي عقد ينقل ملكية وحدة إلى المشتري قبل اكتمال المشروع يقع باطلًا، فيما عدا عقود البيع على الخارطة المعتمدة. هذه المادة موجهة تحديدًا ضد «الاتفاقات الجانبية».

التسجيل في السجل العقاري المبدئي. تُقيَّد الوحدات المفرزة في سجل عقاري مبدئي، ولا يُعتد بأي تصرف في تلك الوحدات ما لم يكن مقيدًا فيه. ويلتزم المطور بنقل التسجيل لاحقًا إلى السجل العقاري، دون تحميل المشتري أي مبالغ تتجاوز الرسوم الرسمية.

وقد عزز ذلك قانون السجل العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 56/2026، الساري منذ 18 مايو 2026، والذي منح السجل المبدئي وسندات الملكية الإلكترونية حجية قانونية كاملة.

ضمان العيوب: عشر سنوات لا سنة واحدة

من السهل الخلط بين رقمين مختلفين تمامًا:

احتجاز نقدي لمدة عام في حساب الضمان بعد التسليم، لمعالجة العيوب.
ضمان المطور للعيوب الجوهرية في المبنى والبنية الأساسية للمشروع لمدة عشر سنوات من تاريخ تسليم الوحدة.

الأول أداة سيولة قصيرة الأجل، والثاني التزام قانوني طويل الأجل. انتهاء السنة الأولى لا يعني سقوط حقك في العيوب الإنشائية.

ماذا لو تعثر المطور أو أُلغي المشروع؟

هنا يجب الوضوح بدل الطمأنة. القانون لا يمنح المشتري نصًا صريحًا بحق تلقائي في الفسخ واسترداد كامل المبالغ عند تعثر المطور أو إلغاء المشروع. آليته غير مباشرة: تقرير الاستشاري خلال 30 يومًا، وصلاحية الوزارة في وقف الصرف، وحصانة أموال الحساب من دائني المطور، مع إحالة تفاصيل حقوق الطرفين عند الإخلال إلى اللائحة التنفيذية التي لم تصدر بعد.

هذا لا يقلل من قيمة الحمايات القائمة، لكنه يعني أن شروط عقدك مع المطور تبقى مهمة جدًا. اقرأ بندي التأخير والإلغاء بعناية، ولا تفترض أن القانون سيغطي ما أغفله العقد.

العقوبات: لماذا تهم المشتري؟

يعاقب القانون بالسجن من سنة إلى ثلاث سنوات وبغرامة تتراوح بين 10,000 و100,000 ريال عُماني على مخالفات من بينها مزاولة النشاط أو إقامة المشروع دون ترخيص، والإعلان غير المصرح به، والسحب غير المشروع من حساب الضمان، وتقديم تقارير مالية غير صحيحة. كما تصل عقوبة مزاولة الوساطة أو التقييم العقاري دون ترخيص إلى الحبس والغرامة، إضافة إلى جزاءات إدارية تشمل الإنذار ووقف الترخيص أو إلغاءه وغرامات تتضاعف عند التكرار.

وجود عقوبة جنائية على السحب غير المشروع من الحساب هو ما يحوّل حساب الضمان من ترتيب مصرفي إلى ضمانة فعلية.

هل وجود حساب ضمان يعني أن المشروع بلا مخاطر؟

لا. حساب الضمان ينظم تدفق الأموال، ولا يضمن جودة التنفيذ، ولا موعد التسليم، ولا العائد الاستثماري، ولا أن السوق سيتحرك في صالحك.

المشروع الملتزم قانونيًا قد يتأخر لأسباب فنية أو تعاقدية أو سوقية. لذلك يبقى فحص المطور وسجله السابق وقدرته التنفيذية وواقعية جدول السداد ضروريًا حتى مع وجود كل الضمانات التنظيمية.

ماذا يسأل المشتري قبل الدفع؟

هل المطور مقيد في سجل المطورين المرخص لهم؟ اطلب رقم الترخيص.
هل المشروع مرخص، وهل هو مقيد في سجل المشروعات المتاح للجمهور؟
هل الإعلان الذي رأيته مصرح به؟
هل فُتح حساب ضمان للمشروع، وفي أي مصرف، وباسم من؟
إلى أي حساب ستذهب دفعتي تحديدًا؟ اطلب رقم الحساب كتابيًا.
ما جدول السداد وكيف يرتبط بمراحل الإنجاز؟
من استشاري المشروع الذي يعتمد شهادات الإنجاز؟
ما نسبة الاحتجاز بعد التسليم المطبقة على هذا المشروع تحديدًا؟
هل الوحدة مقيدة في السجل العقاري المبدئي؟
ما بنود التأخير والإلغاء في العقد، وما المعالجات المتفق عليها؟

إذا جاءت الإجابات شفهية أو غامضة، فالمشكلة ليست في السؤال.

علامات تستحق التوقف

طلب تحويل الدفعات إلى حساب شخصي أو حساب باسم شركة لا باسم المشروع.
ضغط لدفع «قبل ارتفاع الأسعار» مع تأجيل تسليم المستندات.
عدم القدرة على إبراز ترخيص المشروع أو إثبات القيد في السجل.
إعلان يستخدم كلمات مثل «مضمون» أو «عائد ثابت» دون جهة ضامنة محددة ومدة واضحة.
عقد بلا بند واضح للتأخير أو الإلغاء.

ماذا عن المشاريع القديمة أو أنواع الصفقات الأخرى؟

ليست كل صفقة عقارية بيعًا على الخارطة. شراء وحدة جاهزة من مالك فرد، أو أرض مسجلة، أو عقار في مشروع مكتمل، يخضع لمسارات مختلفة قد لا يكون فيها حساب ضمان أصلًا.

كذلك، المشروعات التي رُخصت قبل نفاذ القانون الجديد قد تكون في وضع انتقالي. لذلك يجب التحقق من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني أو مختص قانوني بشأن مشروعك تحديدًا، بدل تطبيق معلومات عامة على صفقة بعينها.

كيف يفيد ذلك السوق ككل؟

التنظيم الجيد لا يحمي المشتري وحده. المطور الجاد يستفيد من إطار يميّزه عن غير الملتزمين، والمصارف تحصل على وضوح أكبر في تمويل المشروعات، والسوق يكتسب ثقة تجذب استثمارًا أوسع.

وقد أشارت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني في يوليو 2026 إلى تسجيل أكثر من 190 شركة عقارية لدى الوزارة حتى نهاية يونيو 2026، ضمن منظومة تنظيمية تشمل التطوير والوساطة واتحادات الملاك وحسابات الضمان.

الخلاصة

قانون التنظيم العقاري 79/2025 نقل حساب الضمان من نظام مستقل إلى فصل داخل إطار تشريعي موحد، مع تعزيزه بحصانة الأموال من دائني المطور، وترخيص على ثلاث مراحل، وسجل مشروعات علني، وضمان إنشائي لعشر سنوات، وعقوبات جنائية على السحب غير المشروع.

لكن جزءًا من التفاصيل الرقمية ينتظر اللائحة التنفيذية. وهذا يعني أن المشتري في 2026 يعمل ضمن إطار أقوى مما كان عليه قبل عام، لكنه ما يزال بحاجة إلى التحقق مشروعًا بمشروع، ومستندًا بمستند.

الفرق بين الحماية والتنبيه للمخاطر

من المفيد التمييز بين ما يمنعه القانون وما ينبهك إليه فقط. القانون يمنع مزاولة النشاط دون ترخيص، ويمنع الإعلان غير المصرح به، ويمنع السحب غير المشروع من الحساب، ويبطل التصرفات خارج الإطار المعتمد. لكنه لا يمنع اختيارًا سيئًا للموقع، ولا سعرًا مرتفعًا، ولا تقديرًا متفائلًا للإيجار.

الحماية التنظيمية أرضية لا سقف. تبدأ منها ثم تضيف فحصك الخاص.

تنبيه: هذا شرح عام وليس تفسيرًا قانونيًا للقانون أو لائحته. الأرقام والنسب المطبقة قد تتغير مع صدور اللائحة التنفيذية. تحقق من المتطلبات السارية على مشروعك تحديدًا لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني أو عبر مختص قانوني.