Tاuhandskonto in der Immobilienentwicklung nach dem Immobiliengesetz 2025: Was hat sich für den Käufer geändert?

Eine einfache Erklärung des Taubandskontos bei Immobilienentwicklungsprojekten im Oman nach Erlass des Immobiliengesetzes durch das Sultanische Dekret 79/2025 und was es für den Off-Plan-Käufer bedeutet.

Wenn Sie über den Kauf einer Off-Plan-Einheit im Sultanat Oman nachdenken, ist die wichtigste rechtliche Frage, die Sie stellen werden, nicht das Design oder der Übergabetermin, sondern wohin Ihr Geld fließt, nachdem Sie es bezahlt haben.

Die Antwort hat sich im Jahr 2026 geändert. Das Immobiliengesetz durch das Sultanische Dekret Nr. 79/2025 wurde erlassen und trat im März 2026 in Kraft, womit es das, was zuvor auf getrennte Regelungen verteilt war, in einer einzigen Gesetzgebung zusammenfasste: Immobilienentwicklung, Off-Plan-Verkauf, Treuhandkonto, Gemeinschaftsflächen, Eigentümergemeinschaften sowie Immobilienvermittlung und -bewertung.

Dieser Artikel erklärt, was dies praktisch für jemanden bedeutet, der eine Anzahlung für ein noch nicht gebautes Projekt leistet.

Was hat das neue Gesetz abgeschafft?

Bevor wir über das Neue sprechen, ist es wichtig klarzustellen, was nicht mehr gilt. Das Sultanische Dekret 79/2025 schaffte drei frühere Vorschriften ab:

Gesetz zur Regulierung der Immobilienvermittlung (Sultanisches Dekret 78/86)
System für das Eigentum an Wohnungen und Stockwerken (Sultanisches Dekret 48/89)
Treuhandkontosystem für Immobilienentwicklungsprojekte (Sultanisches Dekret 30/2018)

Daher ist jeder Artikel oder Rat, der sich auf das Treuhandkontosystem von 2018 als den heutigen Regulierungsrahmen bezieht, überholt. Die Referenz ist nun das neue Gesetz.

Wichtiger Hinweis zur Übergangsphase: Das Dekret besagt, dass der Minister für Wohnungsbau und Stadtplanung die Exekutivverordnung des Gesetzes innerhalb eines Jahres ab dem Datum seines Inkrafttretens erlassen wird – das heißt bis ungefähr März 2027. Bis zu ihrem Erlass bleiben bestehende Verordnungen und Beschlüsse (darunter der Ministerbeschluss 72/2019) in dem Maße in Kraft, wie sie nicht im Widerspruch zum neuen Gesetz stehen. Dies bedeutet, dass sich einige zahlenmäßige Details noch in einer Übergangsphase befinden und für jedes Projekt einzeln überprüft werden müssen.

Was ist ein Treuhandkonto ganz einfach erklärt?

Ein Treuhandkonto (Escrow) ist ein Bankkonto, das auf den Namen des Projekts und nicht auf den Namen des Entwicklers eröffnet wird, auf dem die Zahlungen der Käufer und die Projektfinanzierungen eingezahlt werden und von dem nur unter bestimmten Bedingungen und im Zusammenhang mit dem Baufortschritt Geld abgehoben wird.

Die grundlegende Idee ist einfach: Trennung der Projektgelder von den Unternehmensgeldern. Anstatt dass Ihre Zahlung mit den allgemeinen Konten des Entwicklers vermischt und für ein anderes Projekt oder für Ausgaben verwendet wird, die nichts mit Ihrer Einheit zu tun haben, bleibt sie für einen einzigen Zweck reserviert.

Und wenn das Projekt in Phasen unterteilt ist, hat jede Phase ihr eigenes unabhängiges Konto.

Was schreibt das neue Gesetz vor?

Das Gesetz widmet dem Treuhandkonto ein ganzes Kapitel (Artikel 28–37). Das Wichtigste für den Käufer:

Eröffnung und Schließung des Kontos mit Genehmigung des Ministeriums. Der Entwickler kann das Treuhandkonto nicht von sich aus eröffnen oder schließen; die Zustimmung des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtplanung ist erforderlich. Eine Kopie der Treuhandkontovereinbarung muss ebenfalls vor Ausstellung der Projektlizenz vorgelegt werden.

Finanzieller Beitrag des Entwicklers selbst. Der Entwickler ist verpflichtet, vor der Lizenzierung einen Prozentsatz der Gesamtkosten des Projekts einzuzahlen, und der Wert des Grundstücks oder der tatsächlich ausgeführten Arbeiten kann darin eingerechnet werden. Wenn der Entwickler eine Bankfinanzierung für das Projekt erhält, wird die Finanzierung direkt auf das Treuhandkonto und nicht auf das Firmenkonto gezahlt.

Auszahlungen sind an eine Baufortschrittszertifizierung geknüpft. Zahlungen werden basierend auf einer Leistungsbescheinigung, die vom Projektberater genehmigt wurde, vom Konto ausgezahlt. Wenn sich für das Ministerium herausstellt, dass die Daten der Bescheinigung unkorrekt sind, hat es das Recht, auf Kosten des Entwicklers einen anderen Berater zu ernennen und schriftliche Anweisungen an die Bank zu erteilen, keine weiteren Zahlungen mehr zu leisten.

Unabhängige Prüfung. Das Ministerium kann einen zugelassenen Wirtschaftsprüfer ernennen, um die Aufzeichnungen des Entwicklers und die Kontodokumente zu überprüfen.

Einbehaltung eines Prozentsatzes nach der Übergabe. Der Entwickler ist verpflichtet, einen Prozentsatz des Einheitsverkaufswerts für ein Jahr nach der Übergabe auf dem Treuhandkonto als Garantie zur Mängelbeseitigung zu belassen.

Schutz der Gelder vor den Gläubigern des Entwicklers. Dies ist – aus Sicht des Käufers – der stärkste Artikel im gesamten Kapitel: Als Ausnahme vom Insolvenzrecht dürfen die auf dem Treuhandkonto hinterlegten Beträge nicht zugunsten der Gläubiger des Entwicklers gepfändet werden. Das bedeutet, dass eine finanzielle Schieflage des Unternehmen Ihre Zahlungen nicht zu einem Teil der Masse macht, die unter seinen Gläubigern aufgeteilt wird.

Projektstau/Verzögerung. Wenn ein Off-Plan-Projekt aus irgendeinem Grund ins Stocken gerät, ist der Projektberater verpflichtet, dem Ministerium innerhalb von 30 Tagen einen umfassenden Bericht vorzulegen, damit das Ministerium die Gründe prüfen, eine Lösung anstreben oder die Angelegenheit an das zuständige Gericht verweisen kann.

Ein Punkt, der offen klargestellt werden muss: Der Einbehaltungsprozentsatz nach der Übergabe wurde vom Gesetz nicht mit einer Zahl beziffert; er wurde der noch nicht veröffentlichten Exekutivverordnung überlassen, wie bisher bekannt. Der weit verbreitete Prozentsatz von 5 % stammt aus dem Ministerbeschluss 72/2019, der unter dem abgeschafften System erlassen wurde, und gilt übergangsweise, nicht gemäß dem neuen Gesetz. Vermeiden Sie daher Personen, die einen bestimmten Prozentsatz direkt dem Gesetz von 2025 zuschreiben, und fragen Sie nach dem für Ihr spezifisches Projekt geltenden Prozentsatz.

Lizenzierung in drei Phasen

Eines der nützlichsten Dinge für den Käufer in der Praxis ist zu wissen, dass der Entwickler drei separate Lizenzierungstore passiert:

Lizenz zur Ausübung der Immobilienentwicklungstätigkeit — Die Ausübung der Tätigkeit ohne Lizenz des Ministeriums ist untersagt, und das Ministerium führt ein Verzeichnis zur Registrierung lizenzierter Entwickler.
Projektlizenz — Das Projekt darf nicht ohne Lizenz errichtet werden, und der Vorlage der Treuhandkontovereinbarung geht dies voraus.
Anzeige- und Marketingerlaubnis — Das Gesetz verbietet die Ankündigung, Werbung oder Vermarktung innerhalb des Sultanats für lokale oder internationale Projekte ohne Genehmigung des Ministeriums.

Die unmittelbare Bedeutung: Die Werbung, die Sie sehen, muss selbst lizenziert sein. Wenn der Verkäufer die erste und zweite Phase nicht mit Dokumenten nachweisen kann, stehen Sie vor einem Warnsignal und nicht vor einem administrativen Detail.

Das Gesetz sieht auch die Einrichtung eines Projektregisters vor, das der Öffentlichkeit zugänglich ist – ein direktes Verifizierungsinstrument, das vor der Zahlung genutzt werden muss.

Off-Plan-Verkauf: Drei zusätzliche Schutzmaßnahmen

Der Entwickler muss eine juristische Person sein. Einer Privatperson ist es nicht gestattet, Off-Plan zu verkaufen.

Rechtsgeschäfte außerhalb des Rahmens sind nichtig. Jeder Vertrag, der das Eigentum an einer Einheit vor Abschluss des Projekts auf den Käufer überträgt, ist nichtig, mit Ausnahme von genehmigten Off-Plan-Kaufverträgen. Dieser Artikel richtet sich gezielt gegen „Nebenabsprachen“.

Registrierung im vorläufigen Immobilienregister. Abgetrennte Einheiten werden in einem vorläufigen Immobilienregister eingetragen, und keine Transaktion an diesen Einheiten ist gültig, es sei denn, sie ist darin eingetragen. Der Entwickler ist verpflichtet, die Registrierung später in das Immobilienregister zu übertragen, ohne dem Käufer andere Kosten als die offiziellen Gebühren aufzuerlegen.

Dies wurde durch das Immobilienregistergesetz, erlassen durch das Sultanische Dekret Nr. 56/2026, gestärkt, das seit dem 18. Mai 2026 in Kraft ist und dem vorläufigen Register und den elektronischen Eigentumsurkunden volle Rechtskraft verleiht.

Mängelhaftung: Zehn Jahre statt eines Jahres

Es ist leicht, zwei völlig unterschiedliche Zahlen zu verwechseln:

Einjährige Bargeldeinbehaltung auf dem Treuhandkonto nach der Übergabe zur Mängelbeseitigung.
Die Garantie des Entwicklers für wesentliche Mängel am Gebäude und der Infrastruktur des Projekts für zehn Jahre ab dem Datum der Einheitenübergabe.

Ersteres ist ein kurzfristiges Liquiditätsinstrument, letzteres eine langfristige rechtliche Verpflichtung. Das Ablaufdatum des ersten Jahres bedeutet nicht den Verlust Ihres Rechts bei Baumängeln.

Was passiert, wenn der Entwickler in Schwierigkeiten gerät oder das Projekt storniert wird?

Hier muss Klarheit anstelle von falscher Beruhigung herrschen. Das Gesetz gewährt dem Käufer kein ausdrückliches Recht auf automatischen Rücktritt und Rückerstattung der vollen Beträge, wenn der Entwickler ausfällt oder das Projekt storniert wird. Sein Mechanismus ist indirekt: Der Bericht des Beraters innerhalb von 30 Tagen, die Befugnis des Ministeriums, Auszahlungen zu stoppen, und die Immunität der Kontogelder vor den Gläubigern des Entwicklers, während Details zu den Rechten beider Parteien bei Vertragsbruch an die noch nicht erlassene Exekutivverordnung verwiesen werden.

Dies mindert nicht den Wert der bestehenden Schutzmaßnahmen, bedeutet aber, dass die Bedingungen Ihres Vertrags mit dem Entwickler sehr wichtig bleiben. Lesen Sie die Bestimmungen zu Verspätung und Stornierung sorgfältig durch und gehen Sie nicht davon aus, dass das Gesetz das abdeckt, was der Vertrag weggelassen hat.

Strafen: Warum sind sie für den Käufer wichtig?

Das Gesetz bestraft Verstöße wie die Ausübung der Tätigkeit oder die Errichtung des Projekts ohne Lizenz, unautorisierte Werbung, unrechtmäßige Abhebungen vom Treuhandkonto und die Vorlage falscher Finanzberichte mit Freiheitsstrafen von einem bis zu drei Jahren und Geldstrafen zwischen 10.000 und 100.000 OMR. Die Strafe für die Ausübung der Vermittlung oder Immobilienbewertung ohne Lizenz umfasst ebenfalls Haft und Geldstrafen sowie Verwaltungsstrafen, einschließlich Verwarnungen, Aussetzung oder Entzug der Lizenz und bei Wiederholung sich verdoppelnde Geldstrafen.

Das Bestehen einer strafrechtlichen Sanktion für unrechtmäßige Abhebungen vom Konto verwandelt das Treuhandkonto von einer Bankvereinbarung in eine tatsächliche Garantie.

Bedeutet das Vorhandensein eines Treuhandkontos, dass das Projekt risikofrei ist?

Nein. Das Treuhandkonto regelt den Geldfluss, garantiert jedoch nicht die Ausführungsqualität, den Liefertermin, die Anlagederivate oder dass sich der Markt zu Ihren Gunsten entwickeln wird.

Ein rechtlich konformes Projekt kann sich aus technischen, vertraglichen oder marktbedingten Gründen verzögern. Daher bleiben die Überprüfung des Entwicklers, seiner bisherigen Erfolgsbilanz, seiner Ausführungskapazität und der Realismus des Zahlungsplans auch bei allen regulatorischen Garantien unerlässlich.

Was sollte der Käufer vor der Zahlung fragen?

Ist der Entwickler im Register der lizenzierten Entwickler eingetragen? Fordern Sie die Lizenznummer an.
Ist das Projekt lizenziert und im öffentlich zugänglichen Projektregister eingetragen?
Ist die Werbung, die Sie gesehen haben, genehmigt?
Wurde ein Treuhandkonto für das Projekt eröffnet, bei welcher Bank und auf wessen Namen?
Auf welches Konto genau wird meine Zahlung fließen? Fordern Sie die Kontonummer schriftlich an.
Wie sieht der Zahlungsplan aus und wie hängt er mit den Bauphasen zusammen?
Wer ist der Projektberater, der die Baufortschrittsbescheinigungen genehmigt?
Wie hoch ist der Einbehaltungsprozentsatz nach der Übergabe, der speziell für dieses Projekt gilt?
Ist die Einheit im vorläufigen Immobilienregister eingetragen?
Was sind die Klauseln für Verzögerung und Stornierung im Vertrag und welche Abhilfemaßnahmen wurden vereinbart?

Wenn die Antworten mündlich oder vage ausfallen, liegt das Problem nicht bei der Frage.

Signale, die zum Innehalten einladen sollten

Aufforderung, Zahlungen auf ein persönliches Konto oder ein Firmenkonto zu überweisen, das nicht den Namen des Projekts trägt.
Druck, „vor Preiserhöhungen“ zu zahlen, verbunden mit einer Verzögerung bei der Bereitstellung von Dokumenten.
Unfähigkeit, die Projektlizenz vorzuzeigen oder den Eintrag im Register nachzuweisen.
Werbung, die Wörter wie „garantiert“ oder „feste Rendite“ verwendet, ohne eine bestimmte Garantieorganisation und klare Dauer.
Ein Vertrag ohne klare Klausel für Verspätung oder Stornierung.

Was ist mit alten Projekten oder anderen Arten von Geschäften?

Nicht jedes Immobiliengeschäft ist ein Off-Plan-Verkauf. Der Kauf einer fertigen Einheit von einem privaten Eigentümer, einem registrierten Grundstück oder einer Immobilie in einem abgeschlossenen Projekt unterliegt anderen Wegen, bei denen es möglicherweise gar kein Treuhandkonto gibt.

Ebenso können Projekte, die vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes lizenziert wurden, sich in einer Übergangsphase befinden. Daher müssen Sie sich beim Ministerium für Wohnungsbau und Stadtplanung oder bei einem Rechtsexperten bezüglich Ihres genauen Projekts erkundigen, anstatt allgemeine Informationen auf einen bestimmten Deal anzuwenden.

Wie kommt dies dem Markt als Ganzes zugute?

Eine gute Regulierung schützt nicht nur den Käufer allein. Der seriöse Entwickler profitiert von einem Rahmen, der ihn von den Unzuverlässigen unterscheidet, Banken erhalten mehr Klarheit bei der Projektfinanzierung und der Markt gewinnt an Vertrauen, das breitere Investitionen anzieht.

Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtplanung wies im Juli 2026 darauf hin, dass bis Ende Juni 2026 mehr als 190 Immobilienunternehmen beim Ministerium registriert wurden, im Rahmen eines regulatorischen Systems, das Entwicklung, Vermittlung, Eigentümergemeinschaften und Treuhandkonten umfasst.

Fazit

Das Immobiliengesetz 79/2025 hat das Treuhandkonto von einem unabhängigen System in ein Kapitel innerhalb eines einheitlichen Gesetzgebungsrahmens überführt, unterstützt durch den Schutz der Gelder vor den Gläubigern des Entwicklers, eine dreistufige Lizenzierung, ein öffentliches Projektregister, eine zehnjährige Baugarantie und strafrechtliche Sanktionen für unrechtmäßige Abhebungen.

Ein Teil der Zifferndetails wartet jedoch auf die Exekutivverordnung. Dies bedeutet, dass der Käufer im Jahr 2026 in einem stärkeren Rahmen als noch vor einem Jahr agiert, aber dennoch Projekt für Projekt und Dokument für Dokument überprüfen muss.

Der Unterschied zwischen Schutz und Risikowarnung

Es ist nützlich, zwischen dem zu unterscheiden, was das Gesetz verbietet und worauf es Sie nur hinweist. Das Gesetz verbietet die Ausübung von Aktivitäten ohne Lizenz, verbietet unautorisierte Werbung, verbietet unrechtmäßige Abhebungen vom Konto und macht Handlungen außerhalb des genehmigten Rahmens nichtig. Es verhindert jedoch keine schlechte Standortwahl, keinen überhöhten Preis und keine optimistische Mietprognose.

Regulatorischer Schutz ist der Boden, nicht das Dach. Sie beginnen damit und fügen Ihre eigene Überprüfung hinzu.

Hinweis: Dies ist eine allgemeine Erklärung und keine rechtliche Auslegung des Gesetzes oder seiner Verordnung. Die angewandten Zahlen und Prozentsätze können sich mit dem Erlass der Exekutivverordnung ändern. Überprüfen Sie die für Ihr spezifisches Projekt geltenden Anforderungen beim Ministerium für Wohnungsbau und Stadtplanung oder über einen Rechtsexperten.